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樓市版圖群雄而起,誰才是主角?

2020

09/24

09:36

來源

江南晚報

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  作為長三角核心城市之一,無錫自古依水而生,因水而興。但是隨著經濟的快速發展,城市規模的擴張,無錫改善型居住條件的需求推動了房地產業的發展,各大板塊應運而生。目前無錫各個樓市板塊輪動發展,繼太湖新城、錫東新城、惠山新城之后,如今各大鄉鎮板塊異軍突起,包括梅村鴻山組成的“大鴻梅”板塊、錢橋與洛社所在的錫西板塊。樓市版圖群雄而起,呈現出百花齊放的態勢。

  鄉鎮板塊成為開發“寶地”

  板塊,本來是一個地理學術語,被開發商引用,指地段特征明顯、新盤集中放量的某個房地產開發區域,范圍彈性很大。無錫除了有具體劃分依據的經開區、太科園、錫東新城、惠山新城等,大多零散的小板塊多以街道作為劃分依據,范圍比較模糊。僅新吳區就可分為江溪、碩放、旺莊、太科園、鴻山、梅村等多個樓市板塊。此外,樓市板塊還包括擁有得天獨厚山水資源的漁港、城市副中心的河埒口、商業簇擁的錫山云林薈聚、因空港而興的碩放、山水佳絕處的蠡湖新城、胡埭、馬山等。城市涌動的能量,開始四處尋找突破口,催生了板塊勢力的崛起,也瓦解了無錫一直以來單中心的城市格局。

  在無錫市城市總體規劃(2016-2035)中,規劃市區形成“一城兩核三片六組團”的總體空間布局。“一城”指由梁溪區、濱湖區全部和錫山區、惠山區、新吳區部分組成的中心城。“兩核”指中心老城和太湖新城。“三片”指錫東新城片區、惠山新城片區、高新片區三個產城綜合片區。“六組團”指玉祁-前洲、洛社、陽山、東港-錫北、羊尖、鵝湖六個外圍城鎮組團。這一布局著眼無錫未來長遠發展,進一步細化主城區和各組團的職能分工,將使無錫的城市功能、定位更加清晰,各板塊職能分工更加明確。而目前樓市中所稱的鄉鎮板塊也都集中在這“六組團”中。

  融創進駐洛社,萬科、龍湖首入陽山,新力地產進駐胡埭鎮,中洲地產開發鵝湖鎮,保利路勁聯合開發梅村地塊……從無錫近兩年的土拍來看,無錫土地市場的格局日趨明顯,主城區的開發建設越發成熟,可建設地塊也越來越少,致使極具潛力的鄉鎮板塊成為下一個開發“寶地”,各大房企也紛紛把目光投向了鄉鎮板塊。從玉祁、城鐵惠山站區、錢橋,再到東北塘、東港、胡埭、碩放等地,區域樓面價也是節節高升。從中心到邊緣,無錫的樓市版圖也越來越大。

  傳統核心區域地塊依舊搶手

  一方面是鄉鎮板塊的地塊和項目炙手可熱。另一方面,以梁溪區、濱湖區、經開區為代表的核心區域以及核心地段的地塊依舊是土地市場上爭奪的焦點。9月4日,無錫迎來“8.30”新政后的首場土拍。位于濱湖區湖濱路與稻香路交叉口東北側的北橋中巷地塊最高限價18000元/㎡,最終景瑞以總價約7.631億元斬獲,樓面價18000元/㎡+人才房建面700㎡,溢價率18.8%。該地塊位置優越,距離市中心以及河埒口都不算遠,目前無錫的最高樓面地價就位于河埒口。該地塊附近各項配套成熟,周邊有陽光購物廣場、運河外灘、華東大廈等。湖濱路板塊距離上次掛地已經過去一年多的時間,上次成功出讓的地塊是17805元/㎡的金領原水產市場地塊,也就是現在的金領蠡洲臺項目。

  最近一段時間,前往海岸城的市民,總是會被設立在一樓的玖瓏悅沙盤所吸引,這個由金科與陽光城聯手打造的項目,擇址就在經開區華莊。而陽光城集團單獨操刀的首個項目則落子在梁溪區山北板塊。同樣,旭輝在城市南部的幾個新項目都集中在濱湖、經開兩個區??梢妭鹘y核心區域的魅力還在,依舊是品牌房企深耕的方向,也是剛性、尤其是改善型住房需求相對集中的區域。“三區合并后的梁溪區,文化、交通、產業等各方面優勢越發強大。經開區歷經10多年的建設,也是愈發醇熟,尤其是各類優質資源的匯集,讓這個板塊成為樓市中的一大超級板塊。”有著多年地產從業經驗的孫斌暉表示,不僅僅是新房市場,從二手房市場的表現也可以看出,梁溪區由于優質教育資源較為集中,好的學區房成交比重很大。而經開區近兩年成交排名較前的萬科城市花園、中海瓏璽等項目都是優質生活配套和學區房的代表。

  板塊崛起遵循城市縱深發展脈絡

  從城市戰略“南移”的發展手筆,到城市“東擴”的戰略規劃,再到錫澄錫宜一體化的推進,乃至無錫融入長三角一體化的進程,眾多板塊因此而受益并得以蓬勃壯大、根深葉茂。各板塊中,新城是規格最高的板塊。太湖新城、錫東新城、惠山新城、天一新城、蠡湖新城、洛社新城、錫西新城……這些朗朗上口的新城也都在遵循著最初的規劃往既定的方向發展。

  有人說,2020年,無錫的樓市之爭實質上也就是板塊之間實力的角逐。究竟誰是主角,要看誰更有實力。也有人說,是曾經的鄉鎮成就了新城。沒有鄉鎮,就沒有新城。鄉鎮是地理位置較為偏遠或城市邊緣的表述,而新城是告別蠻荒、走向文明、擁抱美好人居的起點。2018年,洛社的房價還在萬元左右?,F在,洛社新城的地價都近萬了,這就是蛻變。開發商的戰略性眼光,總是會先于買房人的。繼萬科在梅村第一個項目萬科維園之后,今年5月份,萬科82輪競拍拿下梅村吳樾東方西側地塊,以11020元/㎡樓面價給買房人來了個“措手不及”。目前項目案名定位梅里上城。曾經無人問津的東北塘在恒大、旭輝、圓融等品牌的進駐下,板塊價值也在不斷提升。這兩年,以金融街、康橋為代表的房企也布局在了鴻山這一省級旅游度假區。目前金融街在鴻山已布局時光鴻著、金悅府兩大項目,梅村的改善型項目融府也出自金融街。有業內人士表示,鴻山與碩放一樣,處于與蘇州接壤的重要板塊,地理位置的優越,使得其在長三角一體化的進程中更具發展優勢與空間。又由于與梅村相鄰,被稱為“大鴻梅板塊”,這是個擁有3000多年吳文化歷史的大板塊,中國第一條人工運河伯瀆港流經此地,這里也是萬科、雅居樂、建發、路勁等諸多品牌房企愿意深耕并鐘情的區域。

  在一次專訪中,融創地產的高層顧國華就表示:“無錫未來城市發展的重心在哪里,我們就到哪里。”這句話擲地有聲。不管是高顏值的新城,還是田園風光無限的老鎮,抑或是車水馬龍煙火味十足的梁溪區,哪里有對美好人居的向往,哪里有超前的規劃,哪里就會有房企抵達的身影。融入無錫城,與這座城市共建、共生,共成長。至于更新后的城市界面,哪個板塊才是主角,答案,也許是豐富多彩的。 (仙林)

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